안전한 전세 찾기

경매로 인해 전세보증금을 제대로 받지 못하는 깡통전세가 전국에 급속도로 늘어나고 있다.
자, 그렇다면 우리는 전세보증금을 어떻게 안전하게 지킬 수 있을까?

1. 전세계약을 할 경우 등기부등본을 먼저 확인한다. 근저당 금액과 보증금 합산액이 해당
지역 경매낙찰률 보다 낮은지 확인해 보는 것이다. 경매 낙찰가율은 무료인 법원경매사이트와
유료경매사이트에서 확인 할 수 있다. 하지만 이것이 어렵고 귀찮다면 집값의 60% (근저당+보증금)
정도 이내에서 전세를 사는 것이 합리적이다. 어떠한 경우라도 집값의 80% 이상 되는 전세는
피해야 한다. 만약 그 지역에서 우리 형편에 맞는 전세집이 없다면 차라리 해당 지역을 벗어나
조금 더 저렴한 지역으로 가는 것이 현명 하다.

2. 이사(점유) 후 전입신고를 하고 임대차계약서에 확정일자를 반드시 받아야 한다. 보통의 경우
에는 전입신고와 확정일자를 받으면 전세권 설정을 할 필요가 없다. 하지만 전입신고를 할 수
없거나 점유를 지속할 수 없는 경우가 있을 수 있다. 이런 경우에는 전세권 설정을 해야 한다.
하지만 보통 전세권 설정을 꺼리는 집주인이 많아서 설정이 가능한 전셋집을 찾아보아야 한다.
3. 그래도 불안한 전세에 살아야 할 상황이라면, 전세보증보험 가입을 고려하자. SGI서울보증
보험에서 시행하는 전세금보장신용보험과 대한주택보증에서 시행하는 전세금반환보증이 있다.
모든 전세금을 전세보증보험에 들 필요는 없고, 경매로 넘어갔을 때 내가 받지 못할 금액만큼만
보증보험에 들면 된다. 보통은 많아봐야 1억원 이내이면 되고, 비용은 20-30만원 정도 가 될 것이다.
정말 불안한 전세라면 이 비용 아끼지 말고 쓰자.

4. 1-3번 모두의 상황이 힘든 경우에는 월세나 반전세를 선택해야 한다. 세입자 입장에서야 전세가
 좋겠지만, 보증금 반환의 어려움이 예상 된다면, 집주인과 잘 협의해서 일부분 월세로 전환하는
것이 불안감을 줄일 수 있다. 다만 늘어나는 주거비용에 대해서는 잘 생각해 보아야 한다.
불안감도 결국 비용이라는 것을 명심하자.

대세하락기인 현재 주택시장은 더욱 불안 할 것이다. 정부는 세입자들에게 자꾸 집을 사라고
권하고, 세입자는 자꾸 올라가는 전세값을 생각하면 차라리 집을 구매하는 편이 낫겠다고 판단
하겠지만, 집값은 앞으로 계속 내릴 것이다. 결국 하우스푸어로 가는 지름길인 것이다. 집 없는
서러움이 대출로 인한 스트레스 보다는 휠씬 낫다. 힘든 시기지만, 세입자는 안전한 전세로 잘
갈아타면서 살아남길 바란다. 향후 집값이 떨어져 주택시장이 안정되면 그때 내집마련을 고려해
보자.
현재 인테리어 설계.감리.교육 전문 업체인 인테리어아트 대표를 맡고 있으며, 인테리어 아트 연구소와 부산 경매 교육 센터 등에서 홈스테이징(Home Staging)과 인테리어 실무 강사를 역임하고 있다. 국립 부경대학교 건축학부에서 건축학을 전공하였으며, 인테리어 연재 작가로 활동하고 있다. 국내에서 부동산과 리모델링 융합 기술에서는 독보적인 존재이다.

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