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이사와 레버러지법칙

   요즘 봄철이라 그런지 이사를 가고, 오는 것을 주택가에서 흔하게 볼 수 있습니다.
이사를 간다는 것은 집을 사서 가기도 하고, 전세나 월세로 가기도 합니다.
부동산 가격이 크게 오르지 않다보니 주택을 구입하기 보다는 전세나 반전세를 원하는 사람들이 점점 많아 지고 있습니다. 

  하지만 몇 년 전만 해도 부동산 가격이 크게 오르던 시절에는 부동산 투자를 잘 해서 샀다 팔기를 몇 번 반복하다 보면 몇 억은 벌 수 있던 시절이 있었습니다. 즉 이사를 몇 번만 하면 돈을 벌었던 것입니다. 이때 활용되는 경제원칙이 레버러지법칙입니다.

 

  레버러지(Leverage)는 지렛대라는 뜻으로 남의 돈을 가지고 수익을 올리는 것을 말합니다. 예를 들어 현금 1억원이 있는데 10억원의 아파트를 살 수가 있을까요? 만약 안 된다고 생각한다면 레버러지법칙을 이해할 필요가 있습니다. 자기자본 1억원에 은행대출 5억원을 받고, 4억원의 전세보증금을 받는 다면 충분히 가능한 상황인 것입니다. 만약 아파트 가격이 10억원에서 20억원으로 된다면 1억원으로 10억원의 순수익을 올렸으므로 수익율은 1000%가 되는 것입니다.

 

  하지만 10억원에서 가격이 보합이거나 떨어진다면 은행대출 5억원에 대한 매월 대출원리금에 대한 것은 고스란히 비용이 되는 것입니다. 따라서 레버러지는 양날의 칼입니다. 잘 쓰면 수익을 극대화할 수 있지만 잘 못 사용하면 손실을 볼 수 있기 때문입니다. 보통 레버러지는 수익율이 대출이자보다 싼 경우에 사용하는 것이 일반적입니다. 즉 수익보다는 안전에 무게를 두고 운용해야 하는 전략입니다. 


  2000년대 초중반, 저금리 열풍을 타고, 부동산투자가 광풍일 때 많이 활용되었던 전략이기도 합니다.

 

  최근에는 레버러지를 이용한 상품이 각광을 받고 있는데 바로 레버러지 ETF입니다. ETF는 Exchange Traded Fund의 약자로 상장지수펀드라고 합니다. 즉 인덱스펀드를 주식으로 만든 상품입니다. 인덱스펀드의 인덱스(Index)는 지수라는 뜻으로 우리나라의 대표적인 주식종목으로 펀드를 구성하여 종합주가지수로 표현되는 시장을 추종하는 매우 보수적인 펀드를 말합니다. 그런데 레버러지라는 것은 시장의 수익율이 1% 오르면 레버러지 ETF는 2% 오르고, 1% 하락하면 2% 하락하는 구조입니다.

  따라서 최근 핵을 이슈로 하는 북한이나 재정위기를 겪고 있는 유럽 사태로 인하여 시장의 수익율이 단기간 하락하면 레버러지 ETF를 샀다가 며칠후 다시 오르면 차익을 실현하고 빠지는 단타매매에 활용되기도 합니다.

 

  보험도 마찬가지 개념입니다. 내가 내는 보험료는 아주 적을 수 있지만 불확실한 사고 발생시 내가 받을 수 있는 보험금은 천문학적인 금액이 될 수도 있습니다. 그 돈은 나와 같은 계약자들이 내는 돈입니다. 타인의 자본이 자기자본화되는 유사한 상황입니다.

 

레버러지는 수익의 극대화를 위한 양날의 칼과도 같습니다. 잘 쓰면 명검이 되는 것이고, 잘못쓰면 스스로 칼에 베이는 결과입니다. 대출이자를 이길 수 있는 투자대안이라고 확신이 생겼을 때 과감하게 활용할 수 있는 전략이 바로 레버러지입니다.

  내가 가진 자본으로 내가 원하는 것을 얻을 수 없을 때 바로 남의 자본을 활용하여 원하는 것을 취하는 전략이라고 할 수 있습니다.

모두가 행복의 가능성을 발견하는 칼럼이 되도록 노력하겠습니다. 당신이 당신의 원트를 발견하고, 달성할 때까지, 원트 경제학 화이팅!

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