전세가격이 매매가격보다 비쌀 수 있는가?

입력 2014-04-20 12:24 수정 2014-11-04 14:28

‘전세값이 집값을 넘어설 수 있는가?’라고 묻는다면,

대답은 ‘넘어설 수 있다’입니다.

 

주택이라는 자산을 구매하는 데 들어가는 비용보다 이를 이용만 하는 데 들어가는 비용이 더 비쌀 수 있다는

게 언뜻 이해 가지 않겠지만, 충분히 그럴 수 있는 거죠.

 

 

♠ 전세값 ≥ 집값 ?!

 

실제로 최근 전세값이 집값과 같거나 보다 높은 주택이 생기고 있습니다.

 

이는 과거에 전세값이 집값의 60% 수준을 육박하면, 또는 70% 수준을 육박하면 사람들은 ‘남의 집에 사느니 차라리 내 집을 사겠다’는 생각을 해, 결국 집값이 다시 올라간다는 속설을 부정하는 이야기지만 말입니다.

 

그 이유를 설명하는 것은 그리 어렵지 않은데요. 전세의 경우

목돈이 전세계약기간 동안 이자 없이 묶이는 불편만 감수하면 되지만, 집을 구매하고 보유할 경우, 들어가는 취등록세, 재산세 등 각종 세금을 고려해야 하고 무엇보다

가격 하락에 대한 위험을 고스란히 져야 합니다.

 

그러니 집값이 더 이상 과거처럼 오르지 않을 것이라는 전망이 우세할 경우 사람들은 당연히 전세로 몰리게

되겠죠.

 

비단 전세값과 집값의 관계뿐만 아닙니다. 가령, 회사의 시가총액은 고작 400억원인데, 회사가 가지고 있는 사옥과 노른자위 땅을 팔면 무려 2,000억원이

나온다는 식의 이야기도 있습니다. 이는 PBR이 엄청 낮은

경우로, 다시 말해 이론적으론 400억원을 주고 회사 주식을

모두 사서, 그 회사를 완전히 소유한 다음 2,000억원에

건물과 땅을 팔면 엄청나게 수지맞는 장사가 된다는 것이죠.

 

물론, 이 경우 해당 회사가 지고 있는 부채가 엄청나다든지, 소송 등 법률적인 권리관계가 복잡하다든지 나름의 이유를 따져봐야겠지만 말입니다.

 

 

♠ 균형이 깨진 예외에는 반드시 위험과

기회가 함께 도사리고 있다

 

이렇듯 경제현상에는 일반적인 상황에서는 이러이러한데, 물리법칙처럼

반드시 그러하지는 않는 경우가 상당부분 있습니다. 그리고 반드시 그러하지 않은, 예외의 경우가 발생할 때엔 뭔가 균형이 깨진 것이고 그 속에 위험과 기회의 양날의 칼이 숨겨져 있는 것이죠.

 

균형이 깨어지면서 일어나는 소용돌이 속에 휩쓸려 버리면 큰 위험이 되지만,

깨어진 균형이 다시 복원될 때 미리 그 길목을 지키고 있던 사람들에겐 엄청난 기회가 되기 때문이죠.

 

통상, 장기금리는 단기금리보다 높은 게 일반적인 현상이지만 반드시

그러하지는 않았습니다. 90년대 후반 외환위기 때는 1년

이상의 정기예금 금리가 하루짜리 콜금리보다 무려 5~10%나 낮았습니다. 당장 하루하루의 유동성이 심각했던 상황이었기 때문이죠. 이때 많은

기업과 개인들이 위험 속에 빠졌지만 이를 잘 활용하여 채권에 투자한 사람들은 큰 돈을 벌었죠. 균형이

깨지면서 치솟던 금리가 다시금 안정을 되찾으면서 채권가격이 급상승했기 때문이죠.

 

 

♠ 최소한 위험은 막아야 하지 않을까?

 

최근 기사를 보니 치솟던 전세값이 천정을 찍고 주춤한다는 소식이 있더군요.

수도권 아파트 전세가격이 88주만에 하락세를 보이기 시작했다는 겁니다.

 

그 이유로는 그 동안 전세값이 너무 올라 세입자나 집주인이나 감당하기 힘들다는 부담감이 작용한 것이나 이사철

비수기효과 그리고 얼마 전 정부가 발표했던 월세소득 과세방침 이후 월세물량이 전세로 돌아선 이유도 있다고 합니다.

 

일시적인 현상인지 추세로의 전환인지 좀더 지켜봐야겠지만, 전세값이

안정된다는 말만으로도 전세 세입자는 반가운 게 분명합니다.

 

하지만 현재까지 치솟은 전세값 상승현상도 분명 균형이 깨어져서 그러한 것이고 이에 대한 위험과 기회의 양날은

존재할 것이라고 봅니다. 일반 서민들 입장에서 기회는 잡지 못하더라도 위험에는 대비를 해야겠죠.

 

 

♠ 최근엔 집주인이라고 하기에 민망한

경우도…

 

최근 전세상황을 보면 집주인이라고 행세(?)하기 민망한 경우도

더러 있습니다. 예를 들면, 집주인이 살고 있는 본인 소유의

집은 이미 대출을 꽉꽉 채워 받은 상태이고 전세를 놓은 집은 추가 대출만으로는 전세금을 갚을 여력이 없는 경우가 그러한 것이죠.

 

이 경우, 만약 집값이나 전세값이 더 떨어지거나, 전세만기가 되었는데 다른 세입자가 들어오지 않을 경우, 집주인은

기존 전세금을 기한 내 내어주지 못하는 경우가 생길 수도 있습니다.

 
그야말로 깡통 전셋집이 되는 겁니다. 따라서 이 경우를 미연에

방지하기 위해

(1) 전세 계약서에 확정일자를 받는 것은 물론이고

(2) 대출이 있는 집과는 전세계약을 피할 뿐만 아니라,

(3) 보증보험회사에서 하고 있는 「전세자금보장보험」에 가입하는

것도 필요하겠습니다.

 

전세자금보장보험의 경우 전세계약기간 만료 이후 집주인이 전세금을 내어줄 수 없을 경우, 전세금을 보증보험회사가 대신 내어주는 보험입니다. 물론, 기존에 대출이 끼어있는 집의 경우는 가입이 불가능할 수도 있고 아파트냐 연립주택이냐에 따라 보장해주는 금액

비율도 다르니 상세한 것은 보증보험회사에 문의해 보는 것이 좋을 듯싶습니다.
증권회사의 PEF 운용역으로 있으며, 저서로는 '알기쉬운 금융상식1,2,3', '부자의 첫걸음 종자돈 1억만들기' 등이 있음.

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