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누구나 할 수 있다!! DCF(현금흐름할인법) 계산하기

로버트 기요사키의 저서 「부자 아빠, 가난한 아빠」를 보면 ‘자산’에 대해 저자 나름대로의 흥미로운 정의를 내리고 있는데요. 그에 말에 따르면,

 

“자산이란, 내가 직접 움직이지 않아도 그 스스로가 돈을 벌어다 주는 구조(system)를

가진 무엇”

 

그것이 회사가 되었든, 부동산이 되었든, 채권이 되었든

미래에 얼마의 수익을 지속적으로 벌어다 주는 것이 바로 ‘자산’인 것이죠.

 

그렇다면 이렇게 고마운(?) 자산은 과연 얼마의 가치가 있을까요?

이를 구하는 방법 중에 하나가 바로 ‘DCF(Discounted Cash Flow)’입니다.

 

DCF(현금흐름할인법)는

‘수익가치평가법’의 하나로 그 계산방법은 의외로 간단(?)합니다.

 

[DCF 계산] (이미지를 클릭하면 크게 볼 수 있습니다.)

 

 

(1) 엑셀을 이용하여, 우선

향후 5년 정도, 들어올 것으로 예상되는 수익(Cash Flow)을 추정해서 입력합니다. (셀B3~셀F3)

 

(2) 그 아래 차수를 입력합니다.

만약, 2014년이 현재 시점이라면 2015년이 1차수, 2016년이 2차수… 이렇게 되는 거죠. (셀B4~셀F4)

 

(3) 다음으로 할인율(%)을

정해서 입력합니다. (셀B5~셀F5) (→여기선

9.5%로 가정하였습니다)

왜냐하면 미래의 100원은 현재의

100원보다 가치가 낮기 때문에 현재시점에서 얼마인지를 계산할 경우엔 그만큼 할인을 해줘야 하기 때문이죠.

 

(4) 자! 그럼 입력한

할인율을 이용해 ‘현가계수’를 계산합니다.

현가계수는 “=1/(1+할인율)^(차수)” 라는 수식을 입력하여 계산합니다. (셀B6~셀F6) [셀B6의 경우, =1/(1+B5)^B4]

 

(5) 이렇게 구한 현가계수와 앞서의 Cash Flow(추정)를 곱하여 ‘현재가치’를 구합니다. (셀B7~셀F7) [셀B7의 경우, =B3*B6]

 

(6) 각 연도별 현재가치를 합하면

5년간의 자산가치가 나옵니다. (셀B8) [=SUM(B7:F7)]

 

하지만 이 자산은 5년 이후에도 계속에서 Cash Flow가 발생할 것입니다. 앞서도 말했지만 자산이란 지속적으로

돈이 들어오는 것이니 말이죠. 그런데 그 긴 기간을 전부 추정하여 얼마의 돈(Cash Flow)이 들어 올지 일일이 계산할 수는 없습니다.

 

따라서 5년이후의 가치는 ‘영구성장가치(CV)’라는 다소 간단한(?) 수식을 이용해 구합니다.

그 수식은 ‘무한등비수열의 합’과

같으며, 이는 고등학교 수학시간에 배웠을 겁니다. 무한히

계속되는 숫자의 합을 구하는 수식으로 도출방식은 어려웠지만 그 결과로 나온 수식은 간단한 것이죠.

 

(7) 일단, 앞서 추정한 5년간 Cash Flow의 평균을 계산하여 기준금액을 정합니다.

할인율은 5년간 현금흐름의 현재가치를 구할 때 사용하던 것과 같은

숫자를 적용합니다. 또한 매년 성장을 몇%할지 성장률도 정해줍니다.

그런 다음 “=5년평균Cash Flow/(할인율-성장율)”라는 수식을 적용하여 CV의 Cash Flow를 구합니다.

(셀G3) [=AVERAGE(B3:F3)/(G5-0)] (→ 여기선 성장률을 제로(0)라고

가정했습니다.)

 

(8) 여기서 실수해서는 안 되는 것이 있습니다. 이 값은 어디까지나 5년 후를 기준으로 한 CV입니다. 따라서 현재시점으로 다시금 현가할인을 해야 합니다.

즉, 5년차 현가계수를 적용하여 현재가치를 구합니다. (셀G7) [=G3*G6]

(9) 마지막으로 5년간의 자산가치와 그 이후(CV)의 자산가치를 합하면 최종적으로 자산의

현재가치가 나옵니다. (셀B9) [=B8+G7]    

증권회사에서 PEF 운용역으로 있으며, 저서로는 '알기쉬운 금융상식1,2,3', '부자의 첫걸음 종자돈 1억만들기', '월급쟁이로 살기엔 인생이 너무 짧다', '금리만 알아도 경제가 보인다' 등이 있음.

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