강화된 DTI와 LTV – 좋은 정책, 단기적으로는…

입력 2009-10-25 16:14 수정 2009-10-25 16:15
[문] 최근에 DTI와 LTV가 강화되었다고 하는데요. 그게 구체적으로 무엇인지 그리고 어떻게 강화되었는지 알려 주세요.

 

[답]

최근 들어 DTI의 적용대상이 수도권 전역 아파트로 확대되었습니다. 뿐만 아니라 제2금융권의 LTV 비율도 줄어드는 등 주택담보대출 규제가 대폭 강화되었습니다. 이로 인해 2009년 상반기 다시금 상승세를 타던 주택가격이 급작스레 꺾였습니다.

 

LTV(Loan to Value)란 ‘주택담보인정비율’을 말하죠.

 

주택담보대출을 받을 때, 집값의 얼마를 담보로 인정 받아 대출을 받을 수 있느냐를 나타내는 비율입니다. 예를 들어 LTV가 40%일 경우, 주택가격이 5억원인 아파트를 구입할 때 5억원의 40%인 2억원까지만 대출을 받을 수 있다는 것이죠. 물론, 해당 아파트에 1억2천만원의 선등기 전세권이 미리 설정되어 있다면 이를 제외한 8천만원만 대출을 받을 수 있는 것이고요.

 

DTI(Debt to Income)란 ‘총부채상환비율’을 말합니다.

 

주택담보대출을 받을 때, 돈을 얼마나 잘 갚을 수 있는지를 대출 받는 사람의 소득으로 따져 대출 한도를 정하는 제도를 말합니다. 만약 DTI가 40%라면 대출금의 연간 상환액과 기존 부채의 1년 이자의 합이 연소득의 40%를 넘어서는 안 되는 거죠.

 

극단적인 예를 들자면, 연소득이 5천만 원인데 기존의 대출 원리금 상환액으로 연간 2천만 원씩 내고 있는 사람이라면 아무리 담보가치가 높은 아파트라 하더라도 추가로 한 푼도 주택담보대출을 받을 수 없다는 거죠. 이런 점에서 LTV나 DTI의 규제가 강화된다는 것은 각각의 퍼센트가 낮아지는 것을 의미합니다.

 

◆ 은행권 주택담보대출에 대해 DTI가 서울의 경우 50%, 인천·경기지역 60%로 강화 (서울 강남 3구의 경우 종전처럼 40% 유지)

◆ 제2금융권의 경우 LTV가 보험사의 경우 최고 50%, 나머지 제2금융권의 경우 60%로 강화 (아파트뿐만 아니라 일반주택도 적용대상에 포함)

◆ 단, 서민이나 실수요자가 주로 이용하는 5,000만원의 이하의 대출(전 금융기관 합산), 이주비·중도금·잔금 대출 등 집단대출, 미분양 주택의 담보대출은 DTI 적용을 받지 않음

 

사실 정책적으로 이렇게 대출한도 규제를 하는 것은 집값 상승을 억제하는 데 있어 상당히 효과적이라고 생각합니다.

 

1980년대 일본의 부동산 버블이 지속되었던 것도 끊임없이 계속 받을 수 있는 대출 때문이었다고 해도 과언이 아닙니다. 당시 일본의 은행들은 주택담보 비율(LTV)을 100%까지 적용하고도 대출금 회수에 아무 문제가 없다는 오류적 신화에 빠져 있었기 때문이죠.

 

서브프라임모기지 부실로 치명타를 맞은 미국의 경우도 마찬가지였죠. 당시 미국에서는 안정적인 직장이나 전문직 종사자의 경우 공짜로 집을 사고도 그 집에 주차할 근사한 차 한대를 더 살 수 있다는 말까지 나돌았답니다. 왜냐하면 심할 경우엔 집값 이상의 대출을 받을 수 있었기 때문이죠.

 

그런 점에서 우리나라 정부는 현명했다는 자부심을 약간은 가져도 좋을 듯합니다. 지난 참여정부의 마지막 부동산 안정정책의 핵심도 LTV와 DTI의 강화였습니다. 그리고 제 생각으로는 이것이 참여정부 내내 시도했던 많은 부동산 정책 중에서 가장 성공적인 정책이 아니었나 싶습니다.

 

하지만 그럼에도 불구하고 LTV나 DTI 강화는 단기적인 방편에 지나지 않습니다. 따라서 좀더 수급불균형의 조절 등 장기적인 주택가격 안정화 정책이 나오기를 기대해 봅니다. 장기적이고 안정적인 변화가 가장 좋은 것 아니겠습니까?

 

아울러, 요즘 화두가 되고 있는-

폭락설과 폭등설!!

향후 우리나라 주택가격의 모습이 어느 쪽이 될지에 대해

집을 소유하고 있는 사람과 집을 소유하고 있지 않은 사람의 입장은 서로 다를지도 모릅니다.

하지만 정말 간과해선 안될 것은,

주택가격의 폭락이든 폭등이든

둘 다 우리경제에 큰 치명타가 된다는 것을 각오해야 합니다.

정말, 둘 중 어느 하나를 원하시는 건 아니겠죠? ^^;
증권회사의 PEF 운용역으로 있으며, 저서로는 '알기쉬운 금융상식1,2,3', '부자의 첫걸음 종자돈 1억만들기' 등이 있음.

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