문: 내 집 마련을 준비 중인 맞벌이 부부입니다. 전세금 1억에 그 동안 모아놓은 금융자산을 긁어 모으면 대략 2억 정도는 될 것 같습니다. 그래서 서울 내에 3억~3억5천 정도의 24평형대를 알아보고 있습니다. 하지만 주위의 이야기를 들어보니 집값이 앞으로 더 떨어질 것이라는 이야기가 많아서 현재 어떻게 할까 고민 중입니다. 언제 집을 사는 게 적당할까요?

 

답: 저는 부동산 전문가는 아니기 때문에 매입시기에 대해 정확한 조언을 드리기엔 부족한 점이 많습니다. 특히, 집값에 영향을 미치는 것은 경기상황, 금리와 유동성, 수요와 공급 등 실로 다양하죠. 게다가 부동산 시장은 정부의 정책에 특히나 영향을 많이 받기 때문에 요즘 같은 상황에서 매입시기를 가늠하기가 쉽지는 않습니다.

 

그럼에도 불구하고 굳이 제가 한 말씀을 드린다면 2009년 말 이후에 본격적인 매입 검토를 하시라는 겁니다. 이는 주택담보대출 때문에 그렇습니다.

 

우리는 기억하고 있습니다. 2006년 말경 검단신도시 열풍을 시작으로 그 동안 잠시 휴식을 취하고 있던 부동산 가격이 다시금 폭등양상을 보였습니다. 비록 그 기간은 짧았지만 그 때 막차(?)를 타신 분이 엄청나게 많은 것으로 알고 있습니다. 당시 부동산 가격이 더 오르면 이제 내 집 마련은 영원히 물 건너 간다는 위기감으로 너도 나도 부동산담보대출을 해서라도 집 사기에 매달렸죠.

 

이는 통계자료가 여실히 보여주고 있습니다. 한국은행에 따르면 2006년 11월 말 현재, 은행의 가계대출 잔액은 340조7000억원으로 2005년 말인 304조7000억원보다 36조원(11.8%)이 늘었다는 것입니다. 그 중에서도 주택담보대출의 잔액은 같은 기간에 190조3000억원에서 213조9000억원으로 무려 12.4%나 늘었습니다.

 

이에 당혹한 정부는 LTV(담보인정비율)나 DTI(부채상환비율)라는 제도를 만들어 대출규제에 나섰습니다. 솔직히 말하면 이런 제도가 진작 나왔어야 했다는 아쉬움은 있지만 그래도 노무현 정부가 그나마 잘했던 마지막 부동산 대책이었다고 생각합니다.

 

각설하고, 그럼 2006년 말에 이렇게 주택담보대출이 늘어난 게 2009년 말과 무슨 연관이 있느냐를 말씀드려야 할 차례인 것 같군요.

 

대부분의 주택담보대출은 3년 거치 분할 상환이라는 것입니다. 즉, 2006년 말의 3년 이후인 2009년 말부터 이자뿐만 아니라 원금에 대한 분할 상환이 들어온다는 것이죠.

 

가뜩이나 대출금리의 인상으로 가계의 이자부담이 늘어난 상황에서 이제는 원금 분할상환까지 해야 한다면 뻔한 월급으로 살아가는 일반서민 차입자들이 버텨내기란 쉽지 않을 겁니다.

 

그렇게 되면 아마 본격적인 급매가 나올 것으로 예상됩니다. 따라서 내 집 마련을 준비 중이라면 그 이후의 부동산 시장을 보시고 결정하셔도 늦지 않을 거라 생각됩니다.

 

물론, 서두에도 말씀드렸듯이 부동산 가격은 주택담보대출만으로 움직이는 것이 아니라, 다른 여러 변수가 존재합니다. 따라서 다른 변수도 함께 고려를 해봐야겠죠. 부디 저의 의견을 하나의 팁(tip)으로 생각하시고 면밀히 검토하셔서 내 집 마련에 좋은 결과 있으시길 바랍니다.
 

담보인정비율(LTV : Loan to Value) → 주택담보대출을 받을 때, 집값의 얼마를 담보로 인정 받아 대출을 받을 수 있느냐 하는 비율입니다. 다시 말해 LTV가 60%일 경우 주택의 시가가 6억원인 아파트를 구입할 때 6억원의 60%인 3억6천만원까지만 대출을 받을 수 있는 거죠.

 ◆ 부채상환비율(DTI : Debt to Income) →  주택담보대출을 받을 때, 돈을 얼마나 잘 갚을 수 있는지를 대출 받는 사람의 소득으로 따져 대출 한도를 정하는 제도를 말합니다. 다시 말해 집의 담보가치가 아무리 높더라도 대출 받는 사람의 소득이 낮아 원금과 이자를 상환할 능력이 안 된다고 판단할 때는 많은 금액의 대출을 받지 못하게 되는 거죠.
증권회사의 PEF 운용역으로 있으며, 저서로는 '알기쉬운 금융상식1,2,3', '부자의 첫걸음 종자돈 1억만들기' 등이 있음.

ⓒ 한경닷컴, 무단전재 및 재배포 금지