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부동산을 평가했다는 EV/EBITDA

 


얼마 전 증권회사의 애널리스트가 부동산시장을 평가했다는 신문 기사가 눈에 띄더라고요. 기업가치를 평가하는 툴(tool)인 이비에비타(EV/EBITDA)를 부동산에 적용해서 서울시내 아파트를 평가했다는 것이죠.

 

물론, 부동산가격을 기업가치 평가 툴을 가지고 평가했다고 하니 어느 정도는 흥미성 작업일 것 같은데요. 그래도 결과는 현재의 부동산 가격은 버블. “별 특징 없는 기업이 단순히 유동성이 받쳐준다는 이유로 고평가된 꼴” 이라는 게 최종적인 평가였다고 합니다.

 

그런데 여기서 사용했다는 ‘EV/EBITDA’란 과연 어떤 것일까요?

 

EV/EBITDA란 기업의 가치(=가격)를 평가하는 유용한 방법 중에 하나입니다. EV는 Enterprise Value의 약자로 ‘기업의 가치’를 의미합니다. 그리고 EBITDA는 Earning before Interest, Tax, Depreciation and Amortization의 약자로, 그 뜻은 ‘이자비용, 법인세, 감가상각비 등을 감안하기 전의 이익’을 의미하죠. 일반적으로 회계상 이익은 보수적으로 산출해내기 때문에 감가상각비 등 여러 가지 비용을 빼고 계산을 합니다. 하지만 실제 기업의 가치를 구할 때는 해당 기업이 영업상 벌어들인 이익을 기준으로 해야 하므로 이러한 비용 들을 빼서는 안 된다고 보는 거죠.

 

따라서 ‘EV/EBITDA’는 EV(기업의 가치)를 EBITDA(이자비용, 법인세, 감가상각비 등을 감안하기 전의 이익)로 나눈 값을 말하는 거죠. 즉, ‘기업의 가치가 영업활동을 통해 내는 이익의 몇 배가 되는가?’를 나타내는 지표인 거죠.

 

예를 들어 A기업의 가치가 100억인데 이 기업은 한해 20억의 이익을 낸다면 EV/EBITDA는 5배(=100억/20억)라는 겁니다.

 

그럼 이게 도대체 기업의 가치를 평가하는 데 어떻게 사용된다는 말일까요?

 

일반적으로 기업의 가치를 평가하는 방법 중에서 ‘상대가치평가’ 방법이란 게 있습니다. EV/EBITDA도 여기에 속하는 데요. ‘동종업종을 영위하는 다른 기업들의 가치와 비교해 봤을 때 해당 기업의 가치도 이 정도는 될 것이다’ 라는 게 상대가치평가 방법의 논리적 근거죠.

 

예를 들어 X기업의 기업가치(EV)를 구한다고 해보죠. 그런데 X기업의 동종업종 회사인 A기업의 EV/EBITDA가 5배이고 B기업의 EV/EBITDA가 5.1배, 그리고 C기업의 경우 4.9배라고 해보죠. 이 경우 평균 EV/EBITDA는 5배가 되겠죠. X기업의 이익(EBITDA)은 회계장부를 보면 나옵니다. 만약 X기업의 EBITDA가 30억이라고 해보죠. 그럼 여기다 동종업종 평균 EV/EBITDA인 5배를 곱하면 150억(=30억×5배)이 되고 이게 바로 X기업의 가치(EV)가 되는 거죠. 이런 식으로 동종업종의 EV/EBITDA를 활용하여 해당 기업의 가치를 구하는 것이랍니다.

 

그 밖의 상대가치평가 방법으로는 우리가 잘 알고 있는 ‘PER(Price/Earning Ratio : 주가/순이익비율)’, ‘PSR(Price/Sales Ratio : 주가/매출액비율)’, ‘PBR(Price/Book Value Ratio : 주가/순자산비율)’ 등이 있답니다.

 

 

<後記>

여하튼 제 개인적인 소견으로는 기업가치를 구하는 EV/EBITDA를 부동산 가격평가에 적용했다는 것은 이번 평가는 약간 문제가 있다고 생각합니다. 무엇보다도 영업이익을 구하기 위해 필요한 ‘매출’을 근로자 평균 가계소득으로 가정했다고 하는데, 상식적으로 생각해도 강남 등이 포함된 서울 거주 근로자의 가계소득이 전국 평균 가계소득보다 높을 터인데 이를 그대로 적용한다는 건 이치에 맞지 않죠.

 

물론, 집값 상승이 여전히 기승을 부리는 가운데 그저 참고가 될만한 가십거리 정보라면 별 이의는 없지만요. 그나 저나 정부에서도 ‘버블’이라고 겁만 주지 말고, 몇 년 전부터 약속했지만 못 지키고 있는 집값 안정화 대책을 제대로 이행했으면 합니다.

증권회사의 PEF 운용역으로 있으며, 저서로는 '알기쉬운 금융상식1,2,3', '부자의 첫걸음 종자돈 1억만들기' 등이 있음.

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