스내커

REITs가 부동산투자신탁과 다른가요?

오늘은 최근에 이슈가 되고 있는 리츠(REITs)에 대해 한 말씀 드리겠습니다.

그러나 이 말씀을 드리기 전에 우선 부동산 투자신탁에 대해 먼저 간단히 언급하는 게 좋을 듯 싶군요.

몇 년 전부터 부동산과 금융을 결합한 개념인 부동산 투자신탁에 대한 논의는 종종 되어 왔습니다만, 최근 들어 주식에서 깡통차고 은행 상품의 낮은 금리에 실망한 소액 투자자 들이 그 대안으로 부동산 투자신탁에 많은 관심을 보이고 있는 것 같습니다.

특히, 작년에 국민은행 등 3개 은행에서 처음으로 세상에 선을 뵌 부동산 투자신탁 상품들이 순식간에 다 팔려 버리면서 은행들은 또 다른 재테크 수단으로 눈 독을 드리고 있죠.

그럼 이 부동산 투자신탁이란 도대체 뭘까요?

간단합니다. 기존의 수익증권과 같이 고객들이 가입한 돈으로 은행이 투자를 해서 그 실적을 다시 나누어 주는 것이죠. 저의 칼럼에서 “신탁계정 주머니”니, 수익증권이 무엇이니, 하는 것은 여러 번 설명 했으므로 잘 아실 것입니다.

그런데 앞에 부동산이란 말이 붙죠. 예 그렇습니다. 부동산 투자신탁이란 고객이 신탁상품에 가입한 돈으로 증권이나 채권에 투자하는 게 아니라 부동산에 투자하는 것이죠.

예를 들면 부동산 투자신탁에 가입한 일반 소액 투자자들의 돈을 모아 이를 아파트, 상가 등에 투자하고 여기서 얻어지는 수익을 모아 다시 가입자에게 돌려 주는 것이죠.

특히, 최근에 주식이 바닥을 쳐 주식형 수익증권에 크게 피해를 본 사람이나, 연 5~6%대의 금리에 크게 메리트를 느끼지 못하는 사람들에게 새로운 투자수단으로 각광 받는 것은 어쩌면 당연한 일인지도 모릅니다. 현재 시중에 선을 보인 부동산 투자신탁 상품들이 평균 12% 정도의 수익률을 제시한 것을 보면 상당한 메리트가 있는 거죠.

그러면 REITs란 부동산 투자신탁과 무엇이 다를까요?

REITs는 Real Estate Investment & Trusts의 약자입니다. 즉, 우리말로 풀어 쓰면 부동산 투자신탁 이죠.

“어? 그럼 지금까지 설명한 부동산 투자신탁과 같은 게 아닌가요?” 하고 반문 하실 분도 있을 겁니다. 그런데 엄격히 따져보면 통상 말하는 REITs와 부동산 투자신탁과는 차이점이 많이 있습니다. 따라서 명확히 말하자면, 현재 판매되는 부동산 투자신탁을 신탁형REITs라고 하고 일반적으로 말하는 REITs를 회사형REITs라고 구분하여 부르는 경우도 있습니다.

부동산 투자신탁은 신탁업법에 의해 만들어 진 상품입니다. 그래서 은행은 투자자의 돈을 모아 부동산과 관계된 상품에 투자를 하고 수익을 얻는 거죠. 그래서 은행은 수익증권을 발행하고 또한 투자하는 동안에는 환매도 안됩니다.

하지만 REITs의 경우는 부동산투자회사법에 의해 만들어진 상품입니다. 최저 자본금 500억원 이상의 REITs(부동산 투자회사)를 설립하고 그 주식의 30%이상을 일반 공모하게 됩니다. 이러한 공모에 참여한 일반 소액 투자자들이 바로 REITs라는 상품에 가입한 것인 셈이죠. 즉, 투자자는 기존의 부동산 투자신탁에서의 수익자의 위치가 아니라 주주의 위치로서 향후 REITs에서 투자한 투자수익에 따라 배당금을 받게 되는 것입니다. 그리고 이 회사는 주식시장에 상장이 가능하므로, 이를 통해 환매를 할 수 있습니다. 즉, 더 이상 이 상품에 메리트를 느끼지 못한 투자자(주주)는 주식시장을 통해 팔아 버리면 되는 것이죠.

저의 글을 꾸준히 읽으신 분은 이쯤 되면 일전에 설명했던 수익증권과 뮤추얼 펀드의 관계와 비슷함을 느끼실 겁니다.

금융상품이란 게 거의 다 이렇습니다. 다들 비슷비슷해서 몇 가지 원칙적인 내용만 알면 나머지는 통 밥으로 알아 맞출 수 있죠.

이 즈음에서 기존에 판매되고 있는 부동산 투자신탁(신탁형REITs)에 대해 사족을 달아 보겠습니다.

원래 신탁상품이란 가입자를 위해 수탁기관 인 금융기관(특히 은행)이 열심이 운용을 해서 그 수익을 드리는 것입니다. 그런데 가만히 보면 최근에 인기를 끌었던 부동산 투자신탁 상품은 거의 대부분 아파트 시행사에 확정금리로 공사비를 대출해 주는 방식으로 신탁자산을 운용했던 것입니다.

그게 무슨 상관이 있느냐 구요?

은행은 기존에 부동산 담보대출을 해왔습니다. 은행의 큰 프로세서로 보면 이 대출 금액은 고객들이 은행에 예금한 돈이겠죠. 그런데 만약 대출해준 아파트 분양이 안되어 시행사가 부도가 나면 어떨까요? 모든 게 은행 책임입니다. 예금 고객은 그것과 상관없이 예금과 이자를 받아 가죠. 은행만 망하지 않으면 말이죠… 즉, 은행이 뒤집어 써야 했죠. 그런데 부동산 투자신탁은 달랐습니다. 이것도 신탁상품 이니 원본 손실이 있더라도 투자자가 감수해야 하는 거죠. 그런데 이러한 돈으로 기존 시행사에 대출해주는 것과 마찬가지로 확정금리 대출을 해 주었던 겁니다. 쉽게 말하면 고객의 돈으로 열심히 부동산 자산에 투자하여 운용을 하고 그만큼 수고한 대가로 운용보수를 받아 간 게 아니란 것이죠. 기존에 해왔던 대출과 크게 다를 바 없는데, 시행사가 부도나면 그 책임은 고스란히 투자자가 지게 되는 셈이죠.

즉, 부동산에 투자해서 부동산 가치가 상승됨에 따라 더 많이 수익을 발생시켜 그 전까지는 소액 투자자란 이유로 대규모 자금이 움직이는 부동산시장에서 소외 되었던 일반 고객들에게 부동산 투자로 생기는 혜택을 나눈다는 원래의 취지하고는 거리가 먼 것이었죠.

물론 고정금리로 시행사에 돈 빌려주는게 어려운 부동산 투자하는 것보다는 원본 손실의 가능성이 없을 뿐더러 고객에게 안전하다는 은행측의 주장은 일리가 있습니다. 하지만 실적배당상품인 부동산 투자신탁상품을 고정금리 상품처럼 판매한다는 것은 앞서 언급한 부동산 투자신탁의 원래 취지와는 상반되는 내용입니다.

특히, 상품 내용을 자세히 보면 부동산 투자신탁으로 모은 돈에서 일정부분을 기본보수로 은행이 가져가고, 또한 1년 제 정기예금 금리를 초과하는 이익에 대해(예를 들어 연15% 확정금리로 대출해 주었다면 투자자는 운용수익으로 연15%의 대출이자를 받게 될 것입니다. 그런데 일반 은행 정기예금 금리가 연 6%라 가정하면 은행에서는 “이 상품에 가입하지 않았다면 연 6% 이자를 받을 건데, 우리가 이 상품에 가입한 사람에게 15%로 돈을 벌게 해주었으니 그 초과분 인 9%에 대한 성과보수를 달라”고 이야기 할 수 있죠) 일정 비율을 성과보수로 받게 되어 있습니다. 즉, 은행은 기존의 고정금리 대출을 해주고 성과보수를 받는 구조를 보면서 개인적으로 너무 쉽게 장사를 하지 않나 하는 생각이 듭니다.

올 7월경이면 REITs(회사형REITs)가 판매된다고 합니다.

소액 투자자에게 부동산 재테크에 참여할 수 있는 길을 마련하자는 의미에서 또한 IMF 이후 부도가 난 기업에서 내 놓은 담보 부동산의 처분을 효과적으로 하려는 의도에서 다수의 소액투자자로부터 공모해서 운용하는 REITs도입이 기대됩니다. 하지만 이 역시 말로만 REITs가 아닌 제대로 된 REITs가 되기를 희망해 봅니다.

증권회사의 PEF 운용역으로 있으며, 저서로는 '알기쉬운 금융상식1,2,3', '부자의 첫걸음 종자돈 1억만들기' 등이 있음.

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