책소개: ‘나는 부동산 싸게 사기로 했다’ (다양한 견해를 접해보시길…)

입력 2016-05-29 12:03 수정 2016-05-31 09:53

글 김의경


 

운전 중에 라디오에서 강남 재건축 분양광고가 흘러나옵니다. 그러고 보니 최근 강남일대를 중심으로 재건축 분양 붐이 불고 있습니다. 2008년경 불었던 검단신도시의 악몽 이후로 주택시장은 침체의 늪을 벗어나지 못했습니다. 전셋값이 터무니 없이 치고 올라와도 정작 집값은 비실비실했기 때문입니다.

 

적지 않은 전문가들이 인구절벽에 경기침체를 근거로 집값 즉, 주택매매가격은 오르지 않을 것이라고 전망했습니다. 게다가 폭락을 할 것이라는 전문가도 나왔습니다.

 

하지만 지방부터 심상찮은 분위기가 일어나더니 급기야 2015년 서울 및 수도권 지역의 집값이 상승하기 시작했습니다. 특히 서울지역의 집값상승을 견인한 것은 강남일대의 재건축 분양 붐이었습니다.

 

2015년 말 3.3㎡당 분양가가 3,960만원하는 곳이 나타났는가 하면 급기야 2016년 1월에는 3.3㎡당 무려 4,290만원 하는 곳도 나타났습니다. 이런 추세라면 강남에서는 3.3㎡당 5,000만원 시대도 곧 열릴 것이라는 조심스런 전망도 나오고 있습니다.

 

물론, 그 이유가 저금리에 갈 곳 없는 돈과 건설업체의 고급화 전략 그리고 강남이라는 특수성으로 인한 것이며 주택시장마저도 극명한 양극화로 가는 시발점이라는 시각도 있지만 저 역시 이러한 강남발 집값상승에 당혹스러움을 감출 수 없습니다.

 

그래서 이런 저런 자료를 찾아보던 중 책 한 권을 발견하게 되어 읽어 보았습니다. 바로 「나는 부동산 싸게 사기로 했다」(김효진 지음/2016년 4월, 카멜북스 펴냄)라는 책입니다.

 

저자는 증권사 이코노미스트로 10년 넘게 거시경제를 분석했다고 합니다. 아울러 이 책을 집필하는 현재 여전히 전세를 살고 있다고 합니다. 전셋값 폭등의 쓴맛을 몸소 체험하던 어느 날 이 참에 집을 사야 하나 말아야 하는 고민에 빠졌고 이를 해결하기 위해서 거시경제를 분석하던 자신의 직업적 전문경험을 바탕으로 주택시장에 대해 분석을 했다는 것입니다.

 

 

♠ 집을 사자! 다만 그 시기를 2017~2018년으로 하자!

 

그래서 탄생한 이 책의 결론은 명확합니다.

 

집값은 폭락하지 않는다. 오히려 월세로 나가는 돈이 더 무서울 것이다. 따라서 집을 사자! 다만, 지금은 아니고 2017~2018년을 노려보자.”

 

이렇게 명확하고 구체적인 결론을 내는 전망서도 드물다고 생각합니다. 그렇다면 저자는 어떤 이유로 이런 결론을 냈을까요?

 

부동산관련 여러 데이터를 분석하여 얻은 저자의 주장은 이렇습니다.

 

 

1) 우리나라 주택가격을 분석해 보니 물가상승률과 비슷한 수준으로 올랐을 뿐이라는 것입니다.

 

즉, 산이 높아야 골이 깊은 법인데 데이터를 분석해보면 우리나라 집값이 그 동안 엄청나게 폭등한 것이 아니라 물가수준 정도만 올랐다는 것이죠. 따라서 그 반대로 폭락할 이렇다 할 건덕지가 없다는 겁니다. 이 점은 우리가 일반적으로 체감하고 있는 사실과는 거리가 있습니다만, 데이터가 그렇다고 하니 참으로 당혹스럽습니다.

 

 

2) 인구절벽과 경기침체를 겪은 외국의 경우도 모든 나라가 다 주택가격 폭락을 겪은 것은 아니다라는 것입니다.

 

우리는 흔히 일본의 집값 폭락의 거론하면서 고령화와 잃어버린 20년이라는 불황을 그 예로 듭니다. 물론, 일본 집값은 명백하게 폭락을 했습니다. 하지만 같은 인구절벽과 경기침체를 겪은 나라 중에 집값이 오히려 오른 국가도 적지 않다는 것입니다. 이탈리아나 영국, 북유럽 국가들이 대표적인 사례라고 합니다. 따라서 일본의 사례만으로 국한시켜 우리나라 집값을 전망한다는 것은 옳지 않다는 것이죠.

 

 

3) 수요보다는 오히려 ‘공급’이 집값의 움직임을 결정한다는 것이죠.

 

저자는 여러 데이터 분석을 통해 향후 2~3년간 우리나라 주택가격의 등락은 인구나 경기침체와 같은 수요의 요소보다는 공급의 요소에 더 큰 영향을 받을 것이란 결론을 내립니다. 과거 일본의 경우, 버블붕괴가 일어나는 시기에도 어찌된 영문인지 계속 집을 지어 공급했고 그래서 집값은 더더욱 폭락을 했다는 것이죠. 반대로 영국의 경우는 보수당이 집권하면서 사회보장주택 건설을 상당히 줄이면서 공급감소가 일어났고 그 이후로 집값이 폭등했다는 것이죠.

 

 

따라서 저자의 주장은 결론적으로,

 

4) 전세 대란과 월세의 공격이 시작되니 집을 사야 하며, 그 시기는 2017~2018년 사이라는 것이죠.

 

위에서 쭉 설명했듯이 (a)집값이 인구나 경기침체와 큰 상관관계도 없고 (b)우리나라 집값은 물가수준 정도만 상승했으므로 폭락의 가능성도 높지 않다면 (c)그것보다 집 없는 사람들에겐 전세 대란과 월세의 공격이 더 위험하다는 것입니다. 여기서 벗어나기 위해서라도 집을 사야 한다는 것이죠.

 

그리고 그 시기를 2017~2018년 사이가 적절하다고 합니다.

 

그 이유는 바로 공급 때문이죠. 2008년까지 거침없었던 주택가격이 하락하면서 건설사들은 주택공급을 줄입니다. 그도 그럴 것이 당시 미분양사태가 속출하고 저축은행들의 부동산관련 부실사태나 건설사들의 자금난 등 일련의 사태를 우리는 기억합니다.

 

 

♠ 최근 집값상승 → 그 동안의 공급부족 때문. 그렇다면 지금은?

 

그래서 건설사들이 감히 신규 물량을 분양하지 못했고 그래서 공급이 부족했습니다. 최근 들어 집값이 오른 것도 다 그 동안의 공급부족의 영향이라는 게 저자의 주장입니다.

 

그런데 최근 집값이 꿈틀거리면서 봇물 터지듯 분양이 일어나고 있습니다. 아파트 분양을 하고 입주하는 데는 대략 2년이 걸립니다. 즉, 분양 물량이 늘어난다고 곧바로 주택 공급이 늘어나는 것은 아니란 것이죠.

 

 

♠ 최근 집값 오른다고 지금 집을 사지는 말라는 것

 

따라서 저자는 2016년까지는 여전히 부족한 공급으로 집값이 오를 것이라고 봅니다. 그러니까 지금 집값이 오르고 있다고 집을 사서는 안 된다는 것이죠. 2015~2016년 이어진 분양물량이 모두 완공되어 입주가 일어나는 시기인 2017~2018년 사이가 기회라는 것이죠. 그때가 되면 실제 공급이 늘어나고 수요공급의 법칙에 의해 집값이 빠질 것이라는 게 저자의 결론입니다.

 

물론, 저자는 집값이 빠지더라도 폭락은 아니며 5%~10% 정도 빠질 가능성이 높다고 합니다. 하지만 그것 역시 기회가 아니냐는 것이죠. 지금처럼 오를 때 사는 것보다는 훨씬 현명한 판단이란 것이죠.

 

저자는 말합니다.

부동산 가격이 오르면 → 공급이 늘어나고, 공급이 늘어나면 → 가격은 하락한다”

 

물론 저자의 주장이 정답이라 할 수는 없습니다. 미래는 정해져 있는 것도 아니며 특히 요즘 같이 각종 변수가 판치는 세상에서는 더더욱 맞출 수 없는 것이니까요. 하지만 저자의 주장도 하나의 의미 있는 견해가 아닌가 생각됩니다.

 

 

♠ 우선 다양한 견해를 접하고 판단을 내리자

 

참고로 제가 예전에 올렸던 칼럼(「2018년 인구절벽이 온다: 부동산 매각의 마지막 시기」 2015.06.21올림)에서 소개한 또 다른 책이 있습니다. 물론 이번 칼럼에서 소개한 책과는 사뭇 다른 내용의 책입니다. 참고로 예전의 저의 칼럼도 읽어보시고 어떤 견해가 옳은지 각자가 판단해 보시기 바랍니다.

 

아주 많이 힘들겠지만, 결국 집을 사느냐 마느냐는 각자가 선택하고 각자가 책임져야 하는 엄연한 현실이기 때문입니다. 따라서 다양한 시각과 견해를 먼저 접할 필요가 있을 것 같아 이 책을 소개했습니다.
증권회사의 PEF 운용역으로 있으며, 저서로는 '알기쉬운 금융상식1,2,3', '부자의 첫걸음 종자돈 1억만들기' 등이 있음.

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