안전한 전세 찾기

경매로 인해 전세보증금을 제대로 받지 못하는 깡통전세가 전국에 급속도로 늘어나고 있다.
자, 그렇다면 우리는 전세보증금을 어떻게 안전하게 지킬 수 있을까?

1. 전세계약을 할 경우 등기부등본을 먼저 확인한다. 근저당 금액과 보증금 합산액이 해당
지역 경매낙찰률 보다 낮은지 확인해 보는 것이다. 경매 낙찰가율은 무료인 법원경매사이트와
유료경매사이트에서 확인 할 수 있다. 하지만 이것이 어렵고 귀찮다면 집값의 60% (근저당+보증금)
정도 이내에서 전세를 사는 것이 합리적이다. 어떠한 경우라도 집값의 80% 이상 되는 전세는
피해야 한다. 만약 그 지역에서 우리 형편에 맞는 전세집이 없다면 차라리 해당 지역을 벗어나
조금 더 저렴한 지역으로 가는 것이 현명 하다.
2. 이사(점유) 후 전입신고를 하고 임대차계약서에 확정일자를 반드시 받아야 한다. 보통의 경우
에는 전입신고와 확정일자를 받으면 전세권 설정을 할 필요가 없다. 하지만 전입신고를 할 수
없거나 점유를 지속할 수 없는 경우가 있을 수 있다. 이런 경우에는 전세권 설정을 해야 한다.
하지만 보통 전세권 설정을 꺼리는 집주인이 많아서 설정이 가능한 전셋집을 찾아보아야 한다.

3. 그래도 불안한 전세에 살아야 할 상황이라면, 전세보증보험 가입을 고려하자. SGI서울보증
보험에서 시행하는 전세금보장신용보험과 대한주택보증에서 시행하는 전세금반환보증이 있다.
모든 전세금을 전세보증보험에 들 필요는 없고, 경매로 넘어갔을 때 내가 받지 못할 금액만큼만
보증보험에 들면 된다. 보통은 많아봐야 1억원 이내이면 되고, 비용은 20-30만원 정도 가 될 것이다.
정말 불안한 전세라면 이 비용 아끼지 말고 쓰자.

4. 1-3번 모두의 상황이 힘든 경우에는 월세나 반전세를 선택해야 한다. 세입자 입장에서야 전세가
 좋겠지만, 보증금 반환의 어려움이 예상 된다면, 집주인과 잘 협의해서 일부분 월세로 전환하는
것이 불안감을 줄일 수 있다. 다만 늘어나는 주거비용에 대해서는 잘 생각해 보아야 한다.
불안감도 결국 비용이라는 것을 명심하자.

대세하락기인 현재 주택시장은 더욱 불안 할 것이다. 정부는 세입자들에게 자꾸 집을 사라고
권하고, 세입자는 자꾸 올라가는 전세값을 생각하면 차라리 집을 구매하는 편이 낫겠다고 판단
하겠지만, 집값은 앞으로 계속 내릴 것이다. 결국 하우스푸어로 가는 지름길인 것이다. 집 없는
서러움이 대출로 인한 스트레스 보다는 휠씬 낫다. 힘든 시기지만, 세입자는 안전한 전세로 잘
갈아타면서 살아남길 바란다. 향후 집값이 떨어져 주택시장이 안정되면 그때 내집마련을 고려해
보자.

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