프로젝트 파이낸스(PF)에 대하여

평소 “PF”란 말을 많이 접하게 된다. 이에 관련자료를 정리해 보았다.

PF란 특정 사업의 추진에 필요한 자금의 조달과 상황이 해당사업에서 발생할 것으로 예상되는 미래의 현금흐름과 사업 관련자산에 의해서만 이루어지는 금융기법을 의미한다.

PF기법은 거액의 자금이 장기간 소요되는 사업에 주로 활용하게 되는데, 시공사인 건설사가 아파트를 건설하며 분양자금이 입금되기 전 토지매입 및 시설자금을 조성하기 위해 이용하는 ‘부동산PF’가 대표적인 PF의 한 형태로 볼 수 있다. 정부에서도 산업간접자본 확충시 활용하기도 하는데 자세한 내용은 후술하려 한다.
프로젝트 파이낸스(PF)의 유형은 크게 정부주도형, 정부/민간 합작형(Public-Private Partnership: PPP), 민간주도형으로 크게 나눌 수 있다. 정부주도형의 경우 정부나 지방자치단체가 예산이나 국공채 발행으로 자금을 조달하여 건설업체에 공사를 발주하고 시설이 완공되면 소유권과 관리 및 운영권을 보유하는 방식이다. 예산확보가 어렵고, 재정부담이 늘어나며, 공공성을 중시하기 때문에 수익성이 낮은 부분이 있다. 정부/민간 합작형의 경우 BOT, BTO, BTL 세가지 방식이 있는데 아래 표로 내용을 정리했다. 민간주도형의 경우 말 그대로 민간(건설업체등)이 자금 필요에 의해 자금을 조달할 때 사용한다.

  • 정부/민간 합작형의 세가지 방식

















BOT(Build-Operate-Transfer)민간 사업자가 자기책임 하에 사업자금을 조달하여 프로젝트의 시설을 건설하고, 일정기간 동안 운영하여 투자비와 목표이익을 회수한 후에, 정부나 지자체에 소유권을 이전하는 방식
BTO(Build-Transfer-Operate)민간 사업자가 시설을 건설하고, 소유권은 정부나 지자체로 이전하되, 일정기간동안 시설을 운용할 수 있는 권리를 보유하는 방식
BTL(Build-Transfer-Lease)민간 사업자가 시설을 건설하고, 소유권은 정부나 지자체로 이전하되, 운영권을 보유하면서 정부나 지자체에 그 시설을 임대하여 사업비를 회수하는 방식

부동산 개발 자금조달은 외환위기 이전에는 건설회사가 시행/시공을 독점하여 사업안전성이 결여되고 분양자에 대한 보호책이 미흡하였다. 또한 기업금융에 의한 자금조달시 건설사의 신용도에 따라 조달여부가 결정되고 건설회사의 재무구조를 악화시키는 경향이 있었다. 현재는 개선이 되어 택지개발지구 분양사업의 경우를 제외하고는 시행과 시공을 분리하여 개발사업을 추진하는 것이 일반적이며, 시행과 시공을 분리하여 차주의 부실화 가능성을 감소시키고 차주의 부실화가 발생할 경우 제 3자의 채무인수를 통한 채권보전이 가능하여 금융기관들이 적극 참여하는 편이다.

부동산 개발사업을 하는데 쓰일 자금은 자기자금, PF대출, 분양대금 등으로 조달하게 되는데 이중 부동산PF대출을 해주고 이 대출채권을 증권화하여 만든 상품이 ‘부동산 PF ABS’와 ‘부동산 PF ABCP’이다. ‘부동산 PF ABCP’는 주로 1~3개월의 기간으로 발행되고, ‘부동산 PF ABS’는 1~3년의 기간으로 발행된다는 점과 각 각 상법과 자산유동화법에 근거법률이 적용된다는 것 등의 차이는 있으나 PF대출을 기초자산으로 한다는 점에서 공통점을 가진다.

투자기간에 맞게 적절한 상품을 선택한다면 ‘정기예금 금리+@’의 수익을 챙길 수 있어 긍정적이다. 다만, 상품 선택시 시공사의 책임준공 확약과 시행사의 신용 및 연대입보, 진행하는 프로젝트의 사업성, 금융기관의 매입약정 등 보장장치가 되어 있는지 확인할 필요가 있다.

 

 

신한PWM부산센터 황정례 팀장_한경닷컴 칼럼니스트

ⓒ 한경닷컴, 무단전재 및 재배포 금지