얼마전 경기도 어느 지역의 한 부동산 사장님을 만난 적이 있습니다. 그 일대 빈 땅들은 대부분 개발제한구역이었는데요.  부동산 사장님께 모르는 척 이런 말을 했습니다. "개발제한구역 땅은 절대 사면 안된다던데요?"

그러자,30년넘게 부동산을 운영하셨다는 부동산 사장님이 하시는 말.
"뭔 소리 하는 거예요'개발제한구역이 어떻게 개발되?' 그러던 사람들이 가격 올라가는 거 보면서 그 때 살걸~~ 이러는 구만.그런 사람들은 평생 땅 못 사는거야."

실제로 이 일대 개발제한구역은 용도변경이 된 것도 아닌 그냥 원형지상태인데도. 불과 5-6년 전만 해도 평균 평당 20만원대였던 땅값이 최근 평당 60만원을 넘어서고 있었습니다.  그 중 어떤 땅은 역시나 그 자체로 변한 게 하나도 없는데, 원형지 상태로 가격대가 계속 올라가면서  최근 5년동안 손바뀜이 3번이나 일어난 땅도 있었습니다.

평당20만원대.
평당30만원대.
평당40만원대.

그것도 누군가는 절대 건드리지 말라는 개발제한구역인데 말입니다.

또한 일전에는 이름만 대면 알만한 공기업에서 근무하는 어떤 지인분에게서 연락이 온적이 있습니다. XX시의원 출신인, 같은 회사 직원분이 관심있는 땅이 있는데 좀 알아봐 줄수 있냐는 부탁이었어요. 그런데 그 땅도 역시나 개발제한구역이었습니다.

절대 건드리지 말라는 개발제한구역. 알만한 분들까지 왜 이렇게들 건드리는 걸까요?

개발제한구역이라 위험하고,농업진흥구역이라 ​위험하고, 임야라 위험하고, 모양이 안 예뻐서 위험하고. 등등등.그렇게 이것저것 ​빼다보면 투자할 수 있는 땅이 과연 어디가 있을까 싶습니다. 그래서 이론이 아닌 실전을 경험하시는 부동산 사장님이 혀를 차시면서 저런 말씀을 하셨나도 싶고요.

비슷한 입지를 가졌어도,똑같은 도시지역의 자연녹지라도 개발제한구역인 땅과 그렇지 않은 땅은 가격차이가 하늘과 땅입니다. 일례로 계획인구 120만명을 향해 달리는 평택 어느 지역의 경우, ​바로 옆에 있는 땅인데 농업진흥구역인 땅은 평당100만원도 훨씬 안하는데 순수 자연녹지는 평당300만원에 육박하는 곳도 있습니다.

사람마다 조금씩 기준은 다르겠지만. 규제나 주변환경 등에 의해 지금 현재로서는 가치가 떨어져도 인근으로 일어나는 개발상황을 살펴보면서, 용도가 변경된 땅의 가치를 기준으로 내 땅의 올라갈 가치를 상상하며 던지는 것.저는 그것이 '투자'라고 생각합니다.

얼마전 만났던 강원도 땅부자라는 분은 그런 말씀을 하셨습니다.
"난 맹지 전문가야~힘들어도 정성들여 길을 내야  수익에 재미를 보는 거지남들이 다 좋다는 땅에 투자해서 무슨 재미를 봐?"
그리고 또 덧붙이시는 말씀.
"한 땅을 사람들한테  50번까지 추천해준 땅이 있어~근데 그렇게 다 싫다고 하는 땅들그런 땅들 내가 사 들여서  돈번거야~~"

대부분의 사람들은 ​ 어딘가에 완벽한 땅이 있을거라 상상하며 혹은 절대 손해보지 않는 땅을 찾을거라며 그런 땅을 찾는데 에너지를 쏟느라, 아직도 많은 기회를 놓치고 있는지도 모르겠습니다. ​그러나 땅으로 돈 번 사람들은 사실 남들이 외면하고 기피하는 그런 땅을 선점하며 오늘도 경쟁없는 그 시장에서 여유롭게 돈을 벌고 있는지도 모르구요.
'개발제한구역은 절대 사면 안되요~'
'농업진흥구역은 절대 사면 안되요~'
'맹지는 사면 안되요~'
'지분은 사면 안되요~'


입지에 대한 근거없이, ​땅투자에 관한한 검증되지 않고 일반화되어 돌아다니는 카더라 통신에 이리저리 휘둘리신다면, 땅투자는 영원히 나와는 먼나라 얘기가 될 지도 모릅니다. 저런 땅들을 무조건 사라는 의미가 아닙니다. 저런 땅들은 투자시에 더욱 조심스러운 땅들이 맞습니다. 그러나 땅을 통해 어떤 기회를 만들어보고자 하시는 분들은 남들이 다 좋다는 곳에 투자해서는 원하는 바를 얻기가 힘들수 있다는 의미입니다.  역사상 남들이 두려워하고 꺼려하는 곳에 기회가 있을 확률이 높았음을 잊지 마시고, 땅에 관한한 좀 더 열려있는 마음으로 접근하시면 어떨까 싶습니다.

한경닷컴 칼럼니스트 박보혜
'30평 아파트 대신 1000평 땅주인된 엄마' 저자
네이버 카페 '땅부자엄마연구소' 운영
부자엄마연구소 대표

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