일전에 이런 기사가 나왔습니다.
김천 아포읍에 위치한 송천택지개발지구,8년만에 재추진!

김천 송천택지개발지구는 지난 2009년 ​택지개발사업지구로 지정되며 기대를 한 몸에 받았다가, 토지공사와 주택공사가 LH로 통합되는 시기와 맞물려 중단된 바 있습니다. 사실 개발이라고 이름붙여지는 무엇인가는 이처럼 대부분 순탄하게 진행되지 않습니다. 개발까지 가는 과정에서 중단이니 위기니 여러가지 잡음들이 들린다는 것이죠. 개발된다는 말이 나오고 평균10년 정도 걸리는 일은 별로 놀랍지도 않습니다.

그래서 그 곳에 투자한 누군가는 저런 잡음들이 들릴 때마다 흔들리고 불안합니다. 그러나 개발이 된다는 그 땅의 가치를 제대로 이해하고 있는 누군가는 그러거나 말거나 그러려니 합니다.
일례로 그토록 말 많았던 서울 강서구의 마곡지구, 이제는 누구나 탐내는 곳이 된 이유도 결국 서울의 마지막 노른자 땅으로 불릴만큼 희소한 ​입지를 가졌기 때문입니다. 누군가는 그 가치를 제대로 알았기 때문에 누가 뭐래도 흔들리지 않았을 겁니다.

김천시는 크게 4개 생활권으로 분류가 되어 있구요. 2020년 계획인구 기준으로 총 20만명을 목표로 하고 있는데요. 그 중 김천시청이 위치하는 중심생활권 인구 비중(12만명)이 가장 높게 나타납니다. 또한  혁신도시 그리고  송천택지개발지구(아포읍)가 위치한 동부생활권이 중부생활권 다음으로 높은 인구비중(58000명)을 나타냅니다.

위에서 보시는 것처럼,면적이 넓은 생활권이라고 인구수가 가장 많은 것도 아니요. 모든 생활권의 인구가 증가하는 것도 아닙니다. 아래 표에서 보시듯, 중심, 동부생활권보다 면적이 넓은 북서부, 남부 생활권 인구수의 비중이 훨씬 낮게 나타나고요. 중심, 동부 생활권을 제외한 북서부, 남부 생활권 인구수는 감소하는 걸로 나타나니까요. 증가율만으로만 보자면 2012년 기준대비 약 3배 정도로, 동부생활권이 단연히 높은 수치를 자랑합니다. 투자자라면 당연히 인구수가 감소하는 곳보다는 증가하는 곳에 관심을 두는 편이 정신건강에 좋겠죠?

한편, 2013년 기준 김천시의 토지 이용 형태를 보자면, 6.3% 정도가 도시지역으로지정되어 있음을 알 수 있습니다.​ 

이를 지도 상으로 보면 개발되는 땅의 비율은  정말 작다는 것을 더 확실히 알 수 있습니다. 그래서 개발 잠재력을 가진 땅은 '희소성'을 가질 수 밖에 없고요. 그래서 가격이 올라갈 수 밖에 없습니다. 이에 개발에 대한 기대감이 높은 땅과 그렇지 않은 땅 간의 가격 차이는 하늘과 땅 차이가 납니다. 그래서 같은 지역이라도 어떤 땅을 가지고 있느냐에 따라 지주들의 운명은 크게 달라지게 됩니다.

그렇기 때문에 희소성이 높은 땅을 예측하고 찾아내는 것은 땅투자에서 매우 중요한 사안이 되는데요. 그러한 예측의 단초가 되는 것 중 하나가 바로 인구유입계획 그리고 이를 뒷받침할 일자리, 교통 등의 요인들을 확인하는 것입니다. 여기서는 송천택지개발지구가 속한 동부생활권을 기준으로 그 요인들을 살펴보겠습니다. 일자리에 관한한,산학연 클러스터를 조성중인 김포혁신도시가 동부생활권에 자리잡고 있구요. 또한 김천시 최대 역점사업으로 추진중인 김천산업단지가 동부생활권 바로 옆, 중심생활권에 자리잡고 있으며, 거대한 구미 산업단지들도 동부생활권과 머지않은 곳에 위치하고 있습니다. 교통에 관한한, 대한민국의 급속한 발전을 견인해왔던 대표적인 고속도로인 경부고속도로가 동부생활권을 가로질러 구미 그리고 대구, 부산까지 이어집니다.

내가 그동안 몰랐다고 해서,  개발이라는 게 어느날 우연히 갑자기 하기로 결정된 것이 결코 아닙니다. 위에서 말씀드린,  인구유입과 관련된 필연적인 요인들. 그것에 의해 지속적으로 개발압력을 받아오고 있었다는 사실. 이에 관심있는 지역의 개발압력과 관련된 요인들에 관해 꾸준히 관심가지신다면, 분명 좋은 기회를 만나실 수 있을 것입니다.

한경닷컴 칼럼니스트 박보혜

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