이 시대의 부동산 투자법

‘강남, 이래도 재건축 할래?’
깜짝 놀랐다.누가 시비라도 걸어오는 듯한 이 멘트는 최근 모 일간 신문사의 메인기사 제목이다.
최근 부동산 시장의 분위기와 흐름을 명확하게 나타내주는 기사가 아닐까 싶다.
작년 8월 2일 엄청나다는 얘기를 들으며 8.2 부동산 대책이 나올때만 해도 부동산 시장의 가격상승이 꺾일줄 알았다.1가구 다주택자들에게 양도소득세를 중과세하고 1세대 1주택 비과세 혜택을 2년 거주라는 조건을 달아 어렵게 만들고 아파트 분양권 전매를 하면 기존에 비율이나 보유기간에 따라서 차등했던 것을 무조건 50%를 양도소득세로 부담시티는 건 가히 폭탄급 정책이라고 할 수 있겠고 과거 정부의 부동산 정책이 총 집결판이라고 할 정도로 두려움의 대상이었다.
하지만 시중 유동성이 풍부하고 이어지는 강남 재건축 아파트에 대한 수요가 유지되면서 불을 끼얹는 격으로 잠실주공 5단지 아파트의 50층 재건축이 확정되는 분위기로 가면서 오히려 8.2대책 이전 수준보다 높은 가격이 형성되는 지경에 이르렀다.

LTV(담보대출비율)나 DTI(총부채상환비율)에 DSR(총부채원리금상환비율)같은 대출에 대한 규제도 무용지물이 되었다.
2018년 들어서도 이러한 분위기가 이어지면서 정부에서는 다시 재건축 허용 연한을 30년에서 40년으로 늘리는 규제를 예고하고 있고 이미 기정사실로 확정된 ‘재건축초과이익 환수제’로 인해서 강남에서는 최고 8억 4천만원까지 부담해야 하는 경우가 나왔다.

그리고 종합부동산세를 인상하겠다는 얘기도 나오고 있으니 가히 부동산 가격이 올라가는 꼴을 못보겠다는 의미라고 보여지고 여기에 기존 계약서도 다시 점검해서 불법이나 다운계약서등의 무리한 투자도 적발하겠다는 의지가 너무 강하다.

물론 발빠른 투자자들은 벌써 재건축 연한이 늘어나면 기존에 40년을 채운 아파트나 아예 강남권에 신규 공급이 당분간 줄어들겠다는 생각에 새 아파트에 대한 투자를 문의하는 경우가 발생하고 있는데 시장과 정부의 대결이 가히 ‘황야의 무법자’ 하이라이트 장면을 보는 듯한 긴장감이 감돌고 있다.
이러한 시기에 과연 일반인들은 부동산 투자를 어떻게 해야 할까?
솔직히 왠만한 지역은 정책의 동향을 보고 매도하겠다는 심리로 매도물량이 거의 들어가서 새로이 투자를 하고 싶어도 못하는 지역이 많고 가격도 만만치 않게 올라서 쉽게 투자를 할 수 있는 분위기는 아니다.

하지만 그래도 내집 마련을 해야 하는 경우나 실수요자들의 경우에는 시장의 하락세를 기대하면서 좀더 지켜보다가는 최근 몇 년 간 상승세를 못잡은 ‘한’이 맺혀서 도저히 가만히 앉아 있을 수도 없는 지경이다.
그래서 실 수요자들이나 부동산에 계속적으로 관심있는 투자자들에게 그래도 투자철학을 갖자는 의미로 몇가지 조언을 하고자 한다.

첫 번째로는 현재 우리 가정의 상황을 면밀히 분석해 볼 필요가 있다.현재 전체 자산규모와 부동산 자산의 비율이 적당한지 그리고 가장이 앞으로 얼마나 더 직장생활 내지는 수입을 낼 수 있는지까지 꼼꼼하게 따져보고 그 사이 목돈이 지출될 이벤트거리를 챙기면서 투자 가용 금액을 산정하는 것이다.
전세를 안고 무리하게 대출을 받아서 부동산에 투자하는 시대는 지났다고 본다면 원금과 이자납부의 허용가능 한 금액대를 파악하고 거기에 맞는 부동산을 고르는 전략이 필요하겠다.

아울러 투자의 목적도 가격상승을 기대하는 것인지 순수하게 월세 목적인지를 확실하게 가야한다.물론 가격상승과 월세까지 동시에 받을 수 있는 물건으로 단기로 소형아파트나 장기로 연립,빌라,꼬마빌딩 등의 물건이 있지만 그 와중에서도 최우선 목표가 무엇인지를 정해놓고 시장을 지켜보고 물건을 찾는 전략을 갖도록 하자.
세번째로는 현재의 가격대비해서 각종 세금이나 비용을 감안해서 과연 얼마나 가격이 올라야 수익이 나는지를 꼼꼼하게 따져봐야 한다.취득세와 보유세 및 매수와 매도의 두 번의 중개수수료 등을 감안했을 때 이 금액을 투자했다고 가정하면 과연 얼마나 올라야 만족스러운 수익률인지…그리고 실제 그 정도의 가격이 오를지에 대한 확실한 부부간의 동의가 있어야 투자하는 것이 바람직하다.

막연하게 ‘설마 가격이 떨어지겠어?’라는 마음으로 투자하는 것은 자칫 낭패를 봐서 부부사이도 안좋아지는 빌미를 제공할 수도 있기 때문이다.
일단 좀더 지켜보자. 4월 1일부터 1가구 2주택자에게 10%,3주택자에게 20%의 양도세 중과가 시행되고 다양한 정책이 확정될 때 까지는 지켜보고 결정하는 것이 좋겠고 그 전에 현재 우리 집의 재무적인 상황파악과 목표 설정을 미리 확실하게 해 놓는 전략을 세우도록 하자.

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