깡통 아파트와 전세금보장 신용보험

입력 2012-07-15 15:34 수정 2012-07-16 09:53

지난 5월 2일자 칼럼 「부동산 대책! 정부가 방아쇠를 당기다!」 에서 저는,

 

정부가 이번에 발표한 부동산 활성화 대책이 ‘방아쇠’를 당기는 행동이라고 했습니다.

 

만약 이 대책 이후 부동산시장이 정부의 의도대로 활성화된다면 부동산시장은 다시 살아날 여지가 있겠지만, 대책 이후 시장이 시큰둥하게 반응한다면 실망감으로 인해 시장은 더욱더 악화될 가능성이 클 것이라고 했습니다.

 

그로부터 2달이 훨씬 지난 7월 중순이 되었습니다.

 

애석하게도 시장의 반응은 시큰둥한 쪽으로 기울고 있는 듯 합니다. 인터넷 상에서는 아파트 가격 하락에 대한 다소 자극적인 기사들의 노출 빈도수가 점점 늘어나고 있는 것 같습니다.

 

급기야 ‘깡통 아파트’라는 용어까지 등장했습니다.

 

전세를 끼고 융자까지 받아 구입한 아파트의 가격이 하락해서 이제는 집을 팔더라도 전세금과 융자금을 상환하고 나면 한 푼도 남지 않는 깡통 상태가 된다고 해서 생겨난 말이라고 합니다.

 

특히 서울지역 아파트 가격의 하락이 두드러지고 있습니다. 그러다 보니 전세가 2억 원 중반대인 아파트의 매매가격이 고작 4억 원 수준이 된 경우도 허다합니다. 물론 이 가격도 호가일 뿐 실제 거래는 거의 없다고 합니다.

이러다간 깡통이 아니라, ‘마이너스’ 아파트까지 생겨날 지도 모르겠습니다.

 

이런 와중에도

혹자는 매매가격 대비 전세가격이 상당히 높은 수준이니 사람들이 전세로 사느니 차라리 집을 사지 않겠느냐고 하는데, 이는 섣부른 판단일 듯싶습니다.

 

당분간 사람들은 집을 사지 않을 겁니다.

 

그 이유로는

(1) 가계의 구매력이 상당히 약해졌기 때문입니다. 그 동안 정부의 고 환율 정책 및 유동성 공급정책으로 높아진 물가수준 덕분(?)입니다.

 

(2) 집과 같은 고정자산에 돈을 묶어 두기를 꺼려하게 되었기 때문입니다. 유럽발 재정위기나 중국경제의 경착륙 가능성 등 시시각각 변하는 위기요인으로 인해 향후 국내 경기에 대한 불안감 역시 급증한 덕분(?)입니다.

 

(3) 무엇보다도 인구감소 및 고령화 때문입니다. 일본이 심각한 디플레이션(자산가치 하락)과 ‘잃어버린 20년’으로 고통 받고 있는 이유도 90년대 초 버블붕괴 이후, 급속한 고령화가 찾아왔고 이 때문에 경제 체질변화에 적응하지 못했기 때문이라고 봅니다.

 

우리나라의 경우에도 부동산 가격이나 가계부채 문제 등에서 고령화를 먼저 겪은 일본의 뒤를 따라가는 조짐이 곳곳에서 보인다는 우려의 시각이 적지 않습니다. 그 외에도 크고 작은 이유들이 있다고 봅니다.

 

물론, 아무도 미래를 정확히 맞출 수는 없습니다. 하지만 여러 정황을 미루어 볼 때 짧지 않은 시간 동안, 사람들이 집을 사고 그로 인해 아파트 가격이 오를 가능성은 희박하다고 봐야 합니다.

 

아울러, 전세계약을 새로이 하시는 세입자 분들이라면,

 

(가) 반드시 전세계약서에 확정일자를 받아 두시기 바랍니다.

 

(나) 그리고 대출이 끼어있는 집은 전세계약 자체에 신중을 기해야 합니다. 대출금액 수준이 기존 관점에선 높지 않은 수준일지라도 그 수준의 절반 정도를 더 감안해서 보수적으로 판단을 하시길 바랍니다.

 

(다) 보증보험회사에서 제공하는 ‘전세금보장 신용보험’에 가입하는 것도 검토해 보시길 바랍니다. 물론, 보험료는 비싼 편이지만 전세기간 2년간 집주인의 재정상태 악화로 전세금을 돌려 받지 못할 경우 전세금 전부 또는 일부를 (현재 아파트의 경우는 전세금 전액, 연립주택 등의 경우는 전세금의 70~80% 수준으로 알고 있습니다) 보증보험회사로부터 받을 수 있는 상품입니다. 물론, 전세금액과 주택담보대출금액의 합산이 현재 주택의 거래 가격에 비해 일정수준 이하일 경우에만 가입이 가능합니다.

 

이처럼, 예전보다 더 확실하게 만전을 기해야만 하는 이유는... 다들 짐작하실 겁니다.
증권회사의 PEF 운용역으로 있으며, 저서로는 '알기쉬운 금융상식1,2,3', '부자의 첫걸음 종자돈 1억만들기' 등이 있음.

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