주택가격 거품을 알 수 있다는 지표들

입력 2010-05-23 16:05 수정 2010-05-23 16:20
앞서 칼럼에서 언급했듯이 주택가격의 거품여부를 가늠해보는 지표에 대해 알아보겠습니다.

 



(1) PIR (Price to Income Ratio) : [가계소득 대비 주택가격 비율] - 해당 지역에 살고 있는 근로자의 가구당 연소득 대비 주택가격이 배가 되느냐를 계산한 비율로 주택가격의 거품 여부를 판단하는 지표로 사용됨.

 

주택이란 다른 자산과 달리 대부분이 그 주택이 위치한 국가나 지역에 거주하는 사람들이 구매를 하게 되죠. 따라서 주택가격이 얼마나 높은지를 국가별, 지역별로 단순하게 비교해 보기보다는 해당 국가나 지역에서 거주하는 사람들의 평균 소득에 비해 몇 배나 되는지를 계산해서 비교해 보면 주택가격에 얼마나 거품이 있는지를 알 수 있다는 것이죠.

 

PIR() = 해당지역 (평균)주택가격 ÷ 해당지역 근로자 가구 (평균)연소득

 

위의 식에서 알 수 있듯이 만약 PIR이 10배라면 해당지역 근로자가 한 푼도 쓰지 않고 10년간 돈을 모아야 그 지역 집을 살 수 있다는 의미이죠.

 

참고로 국토연구원의 자료에 따르면 2008년 기준 서울의 PIR는 9.7배였습니다. 뉴욕(9.3), 도쿄(9.1)에 비해 높은 편임을 알 수 있습니다.

 

 

(2) HAI (Housing Affordability Index) : [주택구입능력지수] - 가계 연평균 소득으로 주택 대출 원리금을 어느 정도 상환할 있는 지를 알려주는 가격지표.

 

집을 살 때 금액의 차이는 있겠지만 대부분의 사람들이 대출을 끼고 집을 삽니다. 그런데 이렇게 받은 대출의 연간 원리금 상환금액이 연간 소득보다 클 경우 선뜻 주택을 구입할 수가 없게 되겠죠. 이를 바탕으로 HAI라는 지표가 만들어졌죠.

 

HAI = 연평균 가구소득 ÷ 대출 상환요구소득 × 100 (기준치 100)

(대출 상환요구소득→ 주택가격 대비 대출 한도액을 연간 대출원리금 상환액으로 산출한 것)

 

만약 연평균 가구소득은 100만원인데 연간 상환해야 할 원리금(대출 상환요구소득)이 150만원이라면 HAI는 66.7이 됩니다. 이렇듯 HAI가 100이하로 떨어질 경우 원리금 상환에 어려움이 있는 것으로 보며 따라서 향후 주택가격 역시 하락할 것으로 예상하는 거죠.

 

지난 3월경 산은 경제연구소가 발표한 '국내 주택가격 적정성 분석' 보고서에 따르면 런던과 서울의 2009년 3분기 HAI는 런던이 기준치 100을 상회한 반면 서울은 61.7로 기준치를 크게 밑돌고 있다고 합니다.

 

참고로 주택구입능력지수에는 K-HAI’라는 지표도 있습니다. 이는 주택금융공사가 2008년도에 캐나다 방식의 HAI(Housing Affordability Index) 개념을 적용, 우리나라 실정에 맞게 개발한 지수로 산은의 HAI와 달리 수치가 높을수록 주택구입에 대한 부담이 크다는 식으로 해석을 의미합니다.

 

참고로 주택금융공사에 따르면 2009년 말 주택구입능력지수(K-HAI)는 전국 평균 77.1로, 2009년 9월 말의 75.3에 비해 1.8포인트 상승했다고 합니다. 그만큼 서민들의 주택구입 부담이 늘었다는 것을 뜻합니다.

 

 

(3) PRR (Price to Rent Ratio) : [주택수익비율] - 임대료 수준에 비해 실제 주택가격에 얼마나 거품이 끼었는지를 가늠할 있는 지표

 

주택을 구입할 때 100만원을 들였는데 연간 임대료 수익이 10만원이라면 수익률은 연10%겠죠. 그런데 집값이 올라 200만원이 되었답니다. 하지만 임대료도 올라서 연간 임대료 수익이 40만원이라면 수익률은 연20%입니다. 이 경우 결코 집값에 거품이 끼었다고 할 수는 없겠죠.

 

이런 개념을 바탕으로 만들어진 지표가 바로 주택수익비율 [PRR = 주택 매매가격 ÷ 연간임대료의 총합]입니다. 주택을 일종의 자산으로 본다면 이를 구입할 때 들어가는 비용대비 여기서 나오는 수익이 얼마나 되느냐를 계산해서 주택가격을 가늠해 보자는 것이죠.

 

하지만 우리나라의 경우 주택에 있어서는 월세(임대료)의 비중보다는 ‘전세’의 비중이 월등히 높은 특이한 상황에서 PRR을 계산하기란 쉽지가 않습니다.

 

오히려 우리나라의 경우는 매매가격 대비 전세가격 비율’ [RJP = 전세가격 ÷ 매매가격 × 100]이 더 적합할 수 있겠죠.

 

주택가격이 오르면 전세가격도 올라야 하는데 이 비율이 낮다는 것은 주택가격만 필요이상으로 올라있고 전세가격은 그다지 오르지 않았다는 것을 방증하겠죠. 따라서 집값에 거품이 있다고 판단할 수 있다는 겁니다.

 

참고로 2010년 상반기 서울 강남지역 RJP는 30%로 전국에서 가장 낮은 수치라고 합니다.

 

[후기]

이상으로 주택가격의 거품여부를 가늠해보는 지표에 대해 알아봤습니다.

 

물론, 이들 지표 외에도 물가상승률, 소득수준, 금리, 인구통계 등 실로 다양한 지표들을 사용하여 주택가격의 향방을 분석한답니다.

 

하지만 앞서 저의 칼럼(5/9일자 칼럼) 에도 언급했지만 그 동안 이러한 여러 지표들을 활용해 나온 점괘는 불행히도 각 연구기관이나 전문가에 따라 조금씩 달랐습니다.

 

아니 완전히 상반되는 전망치가 나오는 때도 적지 않았습니다.

 

이는 물리학에서 빛이 ‘입자’라고 생각하고 실험하면 ‘입자’로 나오고 빛이 ‘파장’이라고 생각하고 실험하면 ‘파장’이라는 결과가 나오는 것과 같은 이치인 것 같습니다.

 

다시 말해 지표를 산출하는 전문가의 입장이 대세상승이냐, 버블붕괴냐에 따라 그 결과 또한 상당히 많은 영향을 받게 된다는 겁니다.

 

물론, 이를 받아들이는 일반인도 그에 다르지 않습니다. 자기가 믿고 싶은 것만을 받아들이는 경향이 강한 것 같습니다.

 

지금은 대부분의 사람들이 부동산 급락의 위험을 경고하고 있습니다. 지난해 말까지만 해도 순간적 조정일뿐 다시 상승할 것이라고 말하던 적지 않은 숫자의 전문가들도 급락의 편에 섰습니다.

 

마치 선거 유세나 신제품 광고를 하듯이 각종 매체를 활용하여 버블붕괴나 급락을 선전하고 있습니다. 그리고 그것이 먹혀 들고 있습니다.

 

잠깐 과거를 생각해 봅시다. 바로 몇 년 전에는 부동산이 급등할 것이라며 지금 집을 사지 않으면 영원히 내 집 마련을 못할 것이라고 선전을 하던 때가 있었습니다. 이 역시 마치 선거 유세나 신제품 광고를 하듯이 각종 매체가 떠들어댔습니다.

 

워낙 떠들어대니 여태껏 착실하게 살던 서민들이 덜컥 집을 샀습니다. 그것도 감당할 수 없는 큰 빚을 내어서 말입니다. 아마 집값 급등을 믿고 싶었나 봅니다.

 

그로부터 몇 년 후인 지금, 완전 반대의 이야기에 대한민국이 떠들썩 합니다.

 

이 역시 그렇게 믿고 싶은 사람이 많기 때문입니다. 그리고 그러다 보면 이번엔 투매를 할지도 모릅니다.

 

솔직히 두렵습니다.

 

부동산이 다시 급등하는 것도, 여기서 급락하는 것도 양쪽 다 우리 경제에 커다란 충격일 것이기 때문입니다. 어쩌면 우리 세대에는 회복할 수 없는…
증권회사의 PEF 운용역으로 있으며, 저서로는 '알기쉬운 금융상식1,2,3', '부자의 첫걸음 종자돈 1억만들기' 등이 있음.

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